郭某某与广州某房地产有限公司租赁合同纠纷案

　　一、案情简介

　　申请人：郭某某

　　被申请人：广州某房地产有限公司

　　2004年10月20日，申请人与被申请人签订《某广场租赁契约》(以下称合同1)，约定申请人向被申请人承租被申请人开发建设的广州市某广场10层20号店铺，租赁期限4年，从2005年9月30日起至2009年9月29日止;合同1第三条第2款约定：申请人在签订本契约时须按首年月租金标准缴付三个月租金(即人民币114264元)给被申请人作为租赁保证金，用以保证履行本租赁契约。租赁期满不再续租时，费用结算完毕并经被申请人验收出租单元合格后，被申请人在三十天内无息退回保证金给申请人;被申请人如未能于2005年9月30日前提供商铺给申请人使用，合同继续履行，从逾期之日起至实际交付之日止，被申请人须按同期银行贷款利息支付申请人违约金及损害赔偿金。被申请人无需承担其他任何违约责任及赔偿责任。被申请人如提前终止本契约，应书面通知申请人，申请人须于被申请人发出书面通知后二十天内退还所承租的单元;被申请人于申请人退场手续办理完毕及结清所有费用后无息退还租赁保证金及应退费用予申请人，同时向申请人支付等额的租赁保证金114264元作为补偿。申请人如提前终止本契约，需提前七天书面通知被申请人，申请人的租赁保证金、已缴租金及其他已缴费用均作为违约金支付给被申请人。

　　合同1签订后，申请人按约向被申请人支付了114264元铺位租赁保证金，被申请人于2004年10月20日向申请人开具了编号为0571598的收据一张。

　　双方当事人确认由于被申请人未能按合同1约定的时间向申请人交付商铺，双方解除了合同1。申请人与被申请人于2005年12月24日重新签订一份《某广场租赁契约》(契约号：2543，以下称合同2)，合同2约定：申请人(合同的承租人)向被申请人(合同的出租人)承租被申请人开发建设的广州市某广场7层2543号店铺，租赁期限4年，从2006年3月31日起至2010年3月30日止;合同2第三条第1款约定：在某广场开业前一个月，申请人向被申请人缴付首月租金32089元;第三条第2款约定：申请人在签订本契约时须按首年月租金标准缴付三个月租金(即人民币96267元)给被申请人作为租赁保证金，用以保证履行本租赁契约。第六条第2款约定：申请人应缴的各项费用应按规定的日期如期缴纳，每逾期一天，按应缴费用总额的万分之二向被申请人支付滞纳金;第六条第3款约定：被申请人如未能按时提供商铺给申请人使用，合同继续履行，从逾期之日起至实际交付之日止，被申请人须按同期银行个人商业贷款利息支付申请人违约金。被申请人无需再承担其它任何违约责任及赔偿责任。[page]

　　申请人于2004年10月20日交付给被申请人的114264元租赁保证金转为合同2的租赁保证金及首月租金。

　　被申请人未能按合同2约定在2006年3月31日如期交付某广场7层2543号商铺给申请人使用，申请人向被申请人提出退铺退款的要求，被申请人于2006年12月8日向申请人出具《承诺函》，称：应申请人退铺退款的要求，承诺于2006年12月15日前支付商铺租赁保证金和首月租金共114264元给申请人。庭审时被申请人也确认《承诺函》中的租赁保证金和首月租金114264元就是指申请人第一项仲裁请求的租赁保证金114264元。

　　双方当事人确认双方于2005年12月24日签订的合同2已于2006年12月8日被申请人出具《承诺函》时解除。

　　被申请人至今未将上述租赁保证金114264元退还给申请人。

　　申请人为本案与广东某律师事务所签订《委托合同》，约定由广东某律师事务所指派杨某律师执行代理申请人，参与同被申请人租赁合同纠纷一案的仲裁。

　　申请人根据双方达成的争议解决条款，申请仲裁，仲裁请求为：1、裁决被申请人立即返还租赁保证金114264元;2、裁决被申请人赔偿申请人自2004年10月20日起至实际返还该款项之日止的利息损失，暂计至2007年2月20日为19916.22元;3、裁决被申请人支付申请人律师费8000元;4、由被申请人承担本案的仲裁费用。

　　二、裁决结果

　　仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，裁决如下：

　　(一)被申请人退还申请人租赁保证金114264元;

　　(二)被申请人向申请人赔偿利息损失(利息以114264为本金，从2006年3月31日起计至2006年12月8日止按中国人民银行同期个人商业贷款利率计付;从2006年12月15日起计至被申请人实际返还租赁保证金之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付);

　　(三)本案仲裁费7245元，由申请人承担362元，被申请人承担6883元(该仲裁费已由申请人预交，被申请人承担的6883元应迳付给申请人)。

　　以上确定应由被申请人支付给申请人的款项，被申请人应在本裁决书送达之次日起十日内一次性付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。

　　三、裁决理由

　　关于租赁保证金的返还

　　申请人与被申请人确认双方于2005年12月24日签订的合同2已解除，被申请人承诺在2006年12月15日退还租赁保证金114264元给申请人。庭审时被申请人对此事实及数额没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因此，对于申请人要求被申请人返还租赁保证金114264元的请求，有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。[page]

　　(二)关于赔偿利息损失的问题

　　对于利息的计算标准及时间，申请人认为利息计算标准应参照合同2第六条第2款的约定，根据折衷原则按每日万分之二点一，计算时间从申请人支付租赁保证金之日(即2004年10月20日)起计至被申请人实际返还租赁保证金之日止。被申请人认为由于申请人与被申请人合意解除了2004年10月20日签订的合同1，在2005年12月24日重新签订合同2，变更了合同的租赁期限及商铺，原来申请人所交纳的租赁保证金转为合同2的租赁保证金。根据合同1第六条违约责任第3款约定如被申请人不能在2005年9月30日前提供商铺给申请人，合同继续履行，但申请人与被申请人没有继续履行合同1，而在2005年12月24日重新签订了合同2，变更了商铺和期限，租赁保证金也由合同1转到合同2，因此申请人要求被申请人支付2005年12月24日前的利息没有依据。合同2的租赁期限是从2006年3月31日至2010年3月30日，第六条违约责任第3款约定如被申请人未能按时提供商铺给申请人使用的，合同继续履行，被申请人按同期银行个人商业贷款利息支付违约金给申请人。因此，利息应从2006年3月31日开始计算，并按合同约定按同期银行个人商业贷款利息支付违约金给申请人，计到双方合意解除合同2之日止，即被申请人出承诺的时间2006年12月8日止。在被申请人没有按承诺在2006年12月15日前返还租赁保证金给申请人，在之后的利息应按个人定期存款的标准计算。

　　对此，仲裁庭认为申请人与被申请人合意解除合同1而重新签订合同2，申请人基于合同1支付给被申请人的租赁保证金114264元转为合同2的租赁保证金和首月租金，租赁期限是从2006年3月31日起至2010年3月30日。被申请人没有按合同2约定在2006年3月31日将商铺交付给申请人使用，构成违约，应承担违约责任。由于在2006年3月31日至2006年12月8日，申请人与被申请人签订的合同2尚未解除，申请人与被申请人还应按合同2的约定继续履行合同，因此在2006年3月31日至2006年12月8日的利息应按合同2第六条第3款约定的标准计算，以114264为本金，按同期银行个人商业贷款利息计付。在2006年12月8日被申请人出具《承诺函》，同意在2006年12月15日返还租赁保证金给申请人，此时，申请人与被申请人签订的合同2解除。由于被申请人没有履行其承诺，应赔偿申请人的利息损失，以114264元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2006年12月15日起计至被申请人实际返还租赁保证金之日止。

　　(三)关于律师费问题

　　由于申请人仅提供了《委托合同》，并没有提供支付律师费的发票，不能证明其已为本案支付了律师费。因此，对于申请人要求被申请人支付律师代理费8000元的仲裁请求，仲裁庭不予支持。[page]

　　(四)仲裁费问题

　　关于仲裁费的承担，本案纠纷是因被申请人违约引起的，但申请人的部分请求未能得到仲裁庭支持，根据公平合理原则，本案仲裁费由申请人承担362元，被申请人承担6883元。